西安市地铁沿线土地开发利用探讨摘 要:根据西安市地铁一,二号线线路规划,分析了西安市地铁沿线的土地利用现状及存在的问题,提出了地铁沿线土地规划的建议,从而促进现代交通设施与城市经济协调发展。关键词:土地规划,土地利用效率,地铁沿线土地引言 城市土地利用的实质是对土地区位的利用。区位是自然地理位置、经济地理位置、交通地理位置在空间地域上有机结合的具体表现。而交通地理位置又是自然位置与经济地理位置最重要的综合反映和集中体现,交通条件是城市与其他周围地区和城市内部各功能区相互之间联系的桥梁和纽带,是城市赖以形成和发展的先决条件,所以城市交通条件的重大改变将对城市土地区位产生重大影响,进而影响城市土地利用[1]。作为地铁重要组成部分的地产和地铁都在改变人们的生活,地铁作为一种手段,一种生活方式,而地产作为一种承载生命与思维的载体,都在日益深刻地影响着进入后工业时代城市文明的生成,当房地产遭遇到地铁,遭遇成熟快捷便利的交通体系,地产秩序便面临重建,地产格局便面临突破。1西安市地铁沿线土地现状及区位分析 区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。城市的形成和发展是商业、工业及居住等各类非农业用地聚集的结果,城市土地利用实质即是对土地区位的利用,所以区位是城市土地最为重要的特征之一。 城南区用地结构中突出的特点是教育科研用地比重较大,为12.12%,该区是西安市高等教育科研的聚集区,为全市居住、文教中心。城南区土地使用是以居住、办公为主,辅以商贸、金融等配套设施,省测绘局所在小区、长安大学所在小区、以小寨什字为中心的小区分别为典型的行政办公、教育科研、商贸密集区。 城北区聚集大量的文物古迹,包括汉长安城遗址(占地约36ｋｍ2)、唐大明宫遗址等大面积遗址保护区;其他用地以居住、工业为主,两者所占比重分别为14.12%,14.13%,配以少量的教育科研、公共服务设施。该区域村镇比重较大,开发潜力较大,也是西安主要的对外交通之地,其中以铁路为主,西安火车站即位于城北区,即将开工建设的火车北客站也在该区域。 城东区以工业用地为主,占该区总面积的17.16%,西安市总体规划中的三个主要工业区———以黄河厂、西光厂、陕西汽车制造厂为主的大型工业区,以西安电机厂为主的一个小工业区,以氵产河经济开发区和陕西重型机械厂为主的大型工业区,均集中于该区域。 城西区以工业用地为主,占该区总面积的20.47%,该区域制药厂集中,化工、机械工业较发达,教育科研用地占3.7%,现状村镇用地比例较高,可开发潜力较大。 形成“十字型”的1,2号线贯穿城内和城外东南西北区,地铁沿线的土地利用类型受区段的影响,和各区的土地利用类型完全相似。2 地铁沿线土地利用存在的问题2.1 用地结构不合理 1)商业、金融贸易等第三产业所占比重过小,没有发挥出地铁沿线的土地经济效益。2)工业企业、住宅占地比重过大。尤其是城东地铁沿线工业用地过多,明城区住宅用地比重过大。3)道路比重过小。4)绿地覆盖率低。2.2 土地利用效率太低 从前面土地利用情况分析,地铁沿线土地基本上是属于粗放利用方式,容积率过低,建筑密度不大。特别是地铁的两端基本处于未开发状态,如:火车北客站至陈家堡,三爻村至韦区,三桥镇至后围寨,万寿路至纺织城。2.3旅游资源开发尚有巨大潜力 西安是十三朝(代)古都,具有丰富的历史文化古迹,且近年来旅游业发展迅速,2004年接待海外游客65万人次,国内游客2084万人次,旅游总收入154.4亿元,较上年增长45.1%。这说明西安的旅游资源开发有巨大的潜力,可以通过挖掘历史文化资源,丰富人文景观和自然景观,提高城市品味,精心进行城市设计,大大提高地铁沿线内旅游资源价值。旅游业的发展又将带动沿线第三产业的极大发展。3地铁沿线土地规划建议 新世纪的城市发展、轨道交通发展与土地利用,其核心是在总结50年的基本经验与教训的基础上,依据本市的地理环境、资源状况、城市特点,来规划发展自己,在发展过程中,既要考虑区域经济间的协调,又要突出自己的特点。依据经济发展规律,以市场为导向,实施品牌战略,掌握信息,运用市场,掌握市场,发展市场,是取得成功的必然选择[2]。 1)对轨道交通1,2号线沿线土地进行控制并联合开发。合理组织用地空间布局与密度分配,形成站点周围500ｍ半径范围内以高密度开发的居住、商业用地为主,向外围逐渐降低密度并向人流少的用地性质过渡,各类公共交通接驳良好的新型城区。2)以钟楼和北大街为中心,建立西安中心贸易区,特别是钟楼区,为寸土寸金之地,适宜布置高级商务宾馆、会议中心或高级写字楼,充分发挥黄金地段的经济效益。3)进行旧城改造,疏散旧城人口,严格控制人口密度。重点发展商业、贸易、保险、信息咨询等第三产业。结合道路建设及沿街大型项目的开发建设,尽可能多的布置街头绿地、小游园等,提高绿地覆盖率,以修建多层、高层、超高层相协调的群体建筑为主,提高土地利用率。4)城北区聚集大量的文物古迹,包括汉长安城遗址(占地约36ｋｍ2)、唐大明宫遗址等大面积遗址保护区,在规划时应注意整体格局上的控制与历史风貌的继承与发扬,保持沿街建筑立面的协调统一和历史的延续性。5)城南是教育文化中心,高等院校分布密集,具备一定的文化氛围,因此应建设大型影剧院、歌舞剧院等设施,建成西安市大型文化中心。6)城西和城东一些地铁沿线的工业占地应进行搬迁,腾出用地,改善环境,重新规划,统一开发。重点发展金融、贸易、旅游、信息等产业。汉城路至西三环、幸福林带至东三环在原规划基础上,结合地铁站点设置,调整土地布局和开发强度,建议调整为东边以商业零售为中心,西边以配合城西客运站的发展,形成客运交通中心为主。7)沣惠路、洒金桥、北大街、五路口、金华路宜为商业中心点;交通枢纽三桥、汉城路、玉祥门宜为交通枢纽;桃园路、朝阳路、氵产河宜为一般居住区;北大街、万寿路、西京医院可为其他活动中心。8)地铁沿线房地产应统一规划、成片开发,结合城市和本地的自然特点,设计出特色建筑,这样能够给城市景观带来美感,可以统筹规划,分期开发,使经济、社会和环境效益达到统一,容易形成规模,降低开发成本,住宅小区的配套建设(如:小学、幼儿园、医院、公共设施)较完善,园林、绿地容易得到保护,并做出统一规划,有利于改善生态环境,提高居民的生活质量。9)严格地铁沿线的土地储备,运用市场机制收购、征购闲置或低效使用的土地,以满足各类建设用地需求、合理调控土地市场的供求关系,保持地铁沿线土地的增值。10)在规划的作用下,土地还受市场的不断调节和影响。即地租与土地使用配置的影响———转换边际理论与竞标租金。4结语 随着城市现代化水平的发展,城市地铁、过江隧道、悬浮式列车等都将对城市的经济发展起到重要的影响,如何有效利用和合理开发其沿线土地,使现代交通设施与城市经济协调发展,值得深入研究[1]。参考文献:[1]吴风华.武汉地铁沿线土地利用开发探讨[Ｊ].地理空间信息,2003,1(1):77 79.[2]刘维新.中国城镇发展与土地利用[Ｍ].北京:商务印刷馆,2003.66 67.[3]张 红.房地产经济学讲义[Ｍ].北京:清华大学出版社,2004.83 85.
