1.前言
业主是把资金投向工程建设市场的人，是工程建设市场的原动力，是他们推动了建设市场的发展，对于提高建设工程质量，他们也是最根本的动力。充分发挥他们的积极性，为他们提供必要的服务，让它们的推动力直接到达建设项目，将会极大地提高工程质量。
然而从统计资料上看，业主的违规行为逐渐成为工程质量问题的源头。业主在建设市场中往往处于主导、强势地位，别的市场主体很难对其违规行为进行有效的监督和制衡，也就是说，靠市场自身的力量无法改变这种不利局面，因此，有必要完善法律法规，动用政府强制力，加强对业主的监管。
但在另一方面，业主是推动建设市场运转的根本动力，也是推动工程质量提高的最基本的动力，从这个意义上说，业主处于主导地位是有其合理性的，对业主加强监管不能伤害到业主的投资热情，伤及业主投资热情的监管是不成功的。这种投资热情不仅不能伤害，还应该积极鼓励并提供必要的服务。因此，对业主如何加强监管、提供服务，使之成为提高建设工程质量的主力军是一个值得深入研究的课题。
2.业主质量行为的原因分析
针对业主所采取措施必须有的放矢，必须首先分析业主的行为动因。业主质量行为的原因分为内因和外因。
业主之所以有投资行为是来自于他们对投资回报的期望，这种投资回报多为经济方面的，也可能有精神或其他方面的，业主的投资行为一般不会以工程质量为终极追求目标，业主所真正关心的是投资回报，工程质量仅仅只是业主实现其投资目的的手段之一。当工程质量成为业主实现投资回报的必要条件时，他们会发自内心地、千方百计地提高工程质量，这时来自业主的提高工程质量的驱动力就会非常强大；当工程质量不影响业主投资目的的实现甚至是阻碍了其投资目的的实现时，业主便不再会发出很大的推动力，甚至会发出负推动力。因此，业主对工程质量的推动力取决于工程质量与业主投资目的的关联程度，这种关联程度便是业主质量行为的内因。
影响业主质量行为的外因较为复杂，这里只分析业主作为经济人的情形。为分析方便起见，假设工程建设市场是一个简单建设市场，在这个简单建设市场中只存在业主和承包商，即市场上的买方和卖方，他们都是经济人，业主向承包商购买工程建设服务，承包商提供相应的服务并取得对价。
由边际收益（成本）递减（递增）原理，可画出质量——金额示意图。在交易双方对工程质量状况度拥有足够的信息的情况下，图中A～B之间是双方可接受的工程质量范围，在A～B之间的工程质量对承包商来说是有利可图的，正常情况下，A～B范围以外的点因售价低于成本，是不大可能成交的。当然，承包商更愿意在Ｃ点，因为该点的售价成本差最大。A～B范围内，业主可根据自己的喜好做出选择，均可成交。在实际工程中，往往存在对建设工程的最低质量要求D，即低于D点的工程不能上市流通。例如，在地震区的建筑物，不进行抗震设防的建筑物也有市场需求，但这是国家质量法规所不允许的，这时，国家的质量法规便是这种最低要求，此时的D点位于A～B之间，在市场主体间虽有成交需求，但这种交易为国家法律所禁止，不可能堂而皇之地进行。这个模型部分解释了为什么业主授意承包商降低质量标准，使用劣质材料，偷工减料，因为市场有需求，市场需求与国家标准之间产生了矛盾。这可算是外因一。
以上分析是建立在质量信息在业主和承包商之间对称分布的假设基础上的，即业主和承包商对于质量、成本、售价的分布图都很清楚，而更现实的情况是，承包商所掌握的质量信息要远远多于业主，业主处于一个不利选择的市场，甚至还要承担道德风险，这种状况很不利于业主选择高水平的承包商，不利于承包商水平的提高，不利于工程质量的提高。以下模型能很好地说明这一点：假设市场上存在50％的高质量承包商和50％的低质量承包商，高质量承包商完成的工程是高质量的，当然他的要价也高，是1000，而低质量承包商所完成的工程是低质量的，要价也低，是800。当业主选择时，由于与信息的不对称，分不清谁是高质量的承包商，他的出价只能是一个平均期望，即1000×50％＋800×50％＝900，这种出价显然只利于低质量承包商，于是低水平的承包商大量中标，高水平承包是步履艰难。而对于承包商而言，他大可利用这种信息不对称大做文章，甚至欺骗，来达到赢利的目的。业主从鱼龙混杂的市场上难以识别出高质量的承包商，质量的高低一定程度上反映不到市场价格中，质量便在一定程度上具有外部性。久而久之，市场上会大量充斥低质量的承包商，自然而然，建设工程质量也不会高。质量信息分布的不对称可算是外因二。
上述分析都建立在工程质量信息充分的基础上，至少是承包商充分了解工程质量信息。然而工程质量概念本身就不十分明确，工程质量信息也很难做到充分。既使是承包商，也很难完全、准确的了解所建工程的质量，外人就更难以了解真实情况。工程质量在一定层面上是模糊的，在这种背景下业主如何保证高质量的建设工程是个难题。业主们其实都面临这个难题，即必须找到必要的手段。这可算是外因三。
3.对策分析
对于影响业主质量行为的外因条件，重要的是为业主提供必要的服务，努力消除不利于业主发挥积极作用的因素。对于外因一，国家的法律、法规及技术法规旨在保障人民群众的利益，是必要的，不能让步。要想杜绝外因一提到的这种现象，控制住最低质量，就必须加强监督并加大业主与承包商双方的责任，提高违规成本，让D点移出可成交范围之外，或者说让A点前移；另外，建设市场是买方市场，业主居于主导地位，因此在最低质量的责任中业主方的责任应更大一些。对于外因二，要解决这一问题必须打破信息分布的不对称，工程咨询业的介入，中介业的介入，加强市场竞争，建立社会的诚信信息网是打破信息不对称分布的有效手段。对于外因三，解决此难题要从三个方面入手，一是加强科技进步，使模糊的工程质量能变得清晰；二是加强承包商的素质管理与招投标管理，让好的承包商拿到标；三是设计最优契约，让承包商与业主的利益一致起来，形成有效的激励机制，让承包商有提高工程质量的内在动力。
内因通过外因起作用，所以治理内因才是治本。只有业主对工程质量有充分的关注，这样才能在采取一系列措施之后清除质量隐患。实际建设市场中的业主是一个复杂群体，虽然业主都是经济人，以追求效用最大为目的，但他们所追求的目标与工程质量的关联程度的不一致，导致他们对工程质量的态度也是不同的。对业主千篇一律的管理方法只能导致要么管理不到位，要么管制过分而挫伤业主的投资热情。因此，有必要对实际建设市场中的业主做一个分类。
根据投资目的与工程质量的关联程度，业主可分为Ａ、Ｂ、Ｃ三类。
A类业主投资工程并直接从工程的使用中获得回报，如自建厂房，通过对厂房的使用回收投资，获得利润。B类业主投资工程后通过出售，间接来获得投资回报，如房地产开发商。C类业主投资工程并不要求经济回报，主要是政府投资工程。
A类业主对工程质量的关注程度是最高的，因为工程质量的好坏直接关系到它使用工程的效果，也就是关系到他自己的投资回报，也就是说，业主的投资所追求的目标与提高工程质量之间的关联度极高，高质量才意味高回报。因此，对于这类业主，不必担心他们会发生很多损害工程质量的违规行为，法律法规和行政监督不应该把它们作为重点对象。然而，由于我国正处于经济转型期，市场主体的经济成份十分复杂，要清晰地界定出A类业主是困难的。而且，对于A类业主来说，要使他们对工程质量有较高关注，还必须清晰界定产权。产权不明晰，既使由A类业主投资，他也不会有长远的打算，此时，他所考虑的只是如何尽快的收回投资，对工程质量自然不会十分关心。对此，帮助A类业主治理它所处的大环境，对他们提供多一些帮助和服务是促使工程质量提高的重要途径。
B类业主是较为特殊的一类业主，相对于承包商来说，他们是工程的采购者，是业主。而对于真正的置业者，他又成为服务商，最终的业主是置业者。B类业主是一类过渡性的业主，最终业主对工程质量的驱动力必须经过Ｂ类“业主”传递到市场，B类业主因而具有业主与服务商的两面性。前文提及的外因条件适用于开发商与承包商之间的关系，而当开发商面对置业者时，开发商的位置正好反过来，他成为工程质量信息相对较为充分的拥有者，他处于信息优势。由前文的分析可知，在不平衡的信息分布的博弈者之间，工程质量便具有了外部性。置业者由于自身条件限制，劣势明显，特别是对于质量信息的占有，而且很难改变这种不利地位，获得与开发商对等的信息，因而最终业主对开发商的驱动力减弱。对开发商来说，工程质量与其投资目的之间的关联性也随着最终业主驱动力的减弱而变弱，于是，开发商可以大胆地发包给报价最低或其喜欢的承包商，建设过程也不必太操心，最终工程质量虽无法保证，但也能利用信息的不对称性，甚至欺诈达到盈利目的。因此对B类业主不仅要帮助，更要监督。从宏观上强化市场准入和行业竞争，加大政府监管，在事前减少质量隐患发生的概率，同时，加强立法，强化开发商的质量法定责任，如售后质量保险责任，减少开发商利用签订合同搞合同欺诈的机会，并且通过宣传教育，让置业者充分认识到律师在合同签订中的作用。律师的介入一方面可减少合同纠纷，更重要的是可以很好的督促开发商重视工程质量。
C类业主是作为投资者的政府业主，代表了公众的利益，从整体上来看，对工程质量是有较高关注的。但由于投资体制、部门利益、监督机制等的影响，代表政府作为业主的部门机构或个人，其利益与整个政府的利益可能不一致，有权指手划脚的太多，能真正负责的太少，在建设过程的各个阶段，各部门的权利、义务和责任纠缠不清，一旦出现质量问题，相互推诿，行政资源浪费严重，责任难以落实。较突出的表现在投资、建设、管理、使用混为一谈，各自以己方利益出发，工程质量责任的缺位与错位十分突出，工程质量难以保证。当务之急就是要充分协调好投资、建设、管理、使用各环节多部门的利益。通过责、权、利的调整，特别是合理强化各部门及相关个人的质量责任，使投资、建设、管理、使用各环节适度的、合理的相分离，形成相互监督制衡的良好局面。打破目前这种既当运动员又当裁判员的各级政府自己管自己的不合理的政府工程管理模式。同时，对于适应市场化运作项目则坚决推向市场，减少行政资源的负担。对不适应市场化运作的政府工程，可借鉴深圳、上海等地的经验，建立集中统一、专业高效的政府工程管理制度，提高投资的效益与工程质量。
当然,也可能同一个业主同时属于几类不同类型的业主，这时可以根据具体情况进行分析。
4.突出重点，抓主要矛盾
以上分析了业主质量行为的内因与外因，并提出相应的对策，但若要从宏观上比较妥善地把握住业主这一群体，还必须突出重点，抓住主要矛盾。
政府投资工程在整个固定资产投资中占有举足轻重的地位，这就是主要矛盾，政府对业主的监督管理应以此为重点。之所以说政府投资工程是主要矛盾，是基于以下理由：
1.从投资的绝对数额上看，政府投资工程占大头，特别是近几年，国家实施积极的财政政策，加大对基础设施的建设投资，没有任何主体的投资额能与政府投资相提并论，据统计，2000年全国固定资产投资规模32917.7亿元，其中来自国有经济组织的投资为16504.4亿元，占总投资额的51.38％。抓住了它也就抓住了一半以上的建设工程质量，抓住了主要矛盾；
2.加强对政府投资工程的监管符合国家政策。政府对建设工程质量负有一定的监督管理的责任，但过多的介入往往会对市场造成过大的冲击，有悖于市场经济原则，易于造成市场混乱，也不符合国家有关政策精神。但对于政府投资工程，政府是投资商，是业主，业主在法律框架下管理自己的工程项目是有法有据，也符合国家政策的。
3.有利于增强市场活力。过度的监管在保持市场秩序的同时也部分地扼杀了市场的创造力，不利于提高市场活力，长远看，也不利于工程质量的提高。强化对政府投资工程的管理，相对弱化对其他业主的管理，既有利于发挥市场主体的活力，让其他业主能够在更大的空间中发挥其能动性，又能保持市场的稳定，因为毕竟政府业主才是市场的主导力量。4.具有榜样效应。若对政府投资工程的监管方法被证明是行之有效的，那别的业主也会乐于效仿，把政府投资过程的管理方法视为榜样，于是带动别的业主乃至整个工程建设市场良性有序发展。若其他业主有更好的方法，政府业主也可以效仿。5.是三个代表的要求。政府投资工程投入的是人民的钱，代表的是人民的利益，没有理由不抓好工程质量，这符合党的利益、人民的利益。
5.结语
通过以上分析，我们看到业主质量行为的内因条件和外因条件，对业主的服务主旨在于消除不利的外因条件；针对业主质量行为的内因条件，应该突出分类管理的思想，尽可能地让各类业主的投资目的与提高工程质量的目标相一致，改变目前这种对业主千篇一律的管理模式；在宏观上还应该注意突出重点，管好政府投资工程，使业主真正成为质量保证的主力。
